代幣化房地產

在「RWA 總覽」中，我們說 RWA 可以降低投資門檻。房地產是最好的例子。

最後更新：2026 年 1 月

代幣化房地產讓普通人也能投資商業地產，只需要幾十美元就能擁有一棟大樓的一小部分。

在「RWA 總覽」中，我們說 RWA 可以降低投資門檻。房地產是最好的例子。

房地產的問題

房地產是人類歷史上最重要的資產類別之一。但它有幾個致命缺點：

1. 門檻太高

一棟公寓動輒上千萬，普通人根本買不起。

2. 流動性太差

房子想賣，要找仲介、刊廣告、談價格、過戶，可能要半年。

3. 管理麻煩

當房東要處理租客、維修、稅務...很多人沒這個精力。

4. 地域限制

你住在台灣，很難投資紐約的房產。

代幣化可以解決這些問題嗎？

代幣化房地產的運作

典型的房地產代幣化流程：

你持有代幣 = 你擁有這棟房子的一部分。

主要平台

目前主要的房地產代幣化平台：

RealT

  • 總部：美國

  • 專注：美國住宅房產

  • 特點：最低投資約 50 美元

  • 收益：租金每日發放（用穩定幣）

  • 代幣標準：ERC-20

RealT 是目前最成熟的房地產代幣化平台，已經代幣化超過 500 處房產。

Lofty

  • 總部：美國

  • 專注：美國住宅房產

  • 特點：可以用信用卡購買

  • 收益：租金每日發放

Propy

  • 專注：房產交易（不只是投資）

  • 特點：用區塊鏈處理房產過戶

Landshare

  • 專注：美國房產

  • 特點：有自己的 DeFi 生態系

RealT 深入介紹

讓我們以 RealT 為例，看看實際運作：

選擇房產

RealT 團隊在美國各地尋找房產，通常是：

  • 已經有租客的住宅

  • 價格在 10-50 萬美元

  • 租金回報率穩定

代幣發行

假設一棟房子值 20 萬美元，RealT 可能發行 20,000 個代幣，每個代幣代表 1/20,000 的所有權，價值約 10 美元。

購買代幣

投資者用穩定幣（USDC、xDAI）購買代幣。最低投資額可能只有 50 美元。

收取租金

租客付租金給物業管理公司。物業管理公司扣除費用後，把淨租金轉給 SPV。SPV 按代幣持有比例分配給投資者。

RealT 特別之處是每日發放租金，直接發到你的錢包。

出售代幣

如果你想退出，可以在 RealT 的二級市場或 Uniswap 等 DEX 上出售代幣。

RealT 代幣可以在 DeFi 中使用，比如作為抵押品借款。這是傳統房地產投資做不到的。

收益率

代幣化房地產的收益通常包括：

1. 租金收益

年化通常在 5-12% 之間，取決於房產位置和類型。

2. 房價增值

如果房產升值，代幣價格也會上升。但這部分不確定。

整體而言，代幣化房地產的收益率跟 REITs（房地產投資信託）類似，但有更高的靈活性。

與 REITs 的比較

傳統上，普通人投資房地產主要靠 REITs。代幣化房地產跟 REITs 有什麼不同？

特性
REITs
代幣化房地產

最低投資

一股（數十美元）

可能更低

投資標的

多棟房產組合

可選擇單一房產

交易時間

股市開市時間

24/7

透明度

季報/年報

鏈上即時

DeFi 整合

無

可以

監管程度

嚴格

較寬鬆（也較不確定）

代幣化房地產的獨特優勢是細粒度選擇——你可以選擇投資哪一棟特定的房子，而不是被動接受 REITs 經理的選擇。

法律結構

代幣化房地產的法律結構很重要。

股權型（Equity）

代幣代表房產所有權的一部分。你是這棟房子的部分擁有者。

  • 優點：真正的所有權

  • 缺點：法律複雜，尤其是跨境

債權型（Debt）

代幣代表對房產的借款。你借錢給房產持有者，收取利息。

  • 優點：法律較簡單

  • 缺點：沒有所有權，無法享受升值

收益權型

代幣代表收取租金收益的權利，但不擁有房產。

  • 優點：最簡單

  • 缺點：權利最有限

不同平台採用不同結構，投資前要看清楚。

風險

代幣化房地產的風險不能忽視：

1. 房產風險

  • 租客不付租

  • 房產需要維修

  • 房價下跌

  • 所在區域衰落

這些是所有房地產投資都有的風險。

2. 平台風險

  • 平台倒閉

  • 平台管理不善

  • 平台被駭

你的代幣權益依賴平台運作。

3. 流動性風險

雖然代幣可以交易，但二級市場可能不活躍。想賣可能賣不掉，或要大幅折價。

4. 監管風險

各國對代幣化證券的監管不同。政策改變可能影響你的投資。

5. 智能合約風險

代幣合約可能有漏洞。

地理限制

代幣化房地產有地理限制：

  • 美國房產：大部分代幣化房產在美國

  • 美國投資者限制：有些平台不接受美國投資者（因為監管）

  • 非美國投資者：通常可以投資，但要注意稅務

投資前要確認你所在地區是否可以參與。

稅務考量

代幣化房地產的稅務可能很複雜：

  • 租金收入可能要繳稅

  • 房產出售的資本利得可能要繳稅

  • 跨境投資的稅務更複雜

建議諮詢專業稅務顧問。

實際體驗

如果你想試試代幣化房地產，可以這樣開始：

  1. 研究平台：了解 RealT、Lofty 等平台的運作

  2. 小額嘗試：先投資 50-100 美元，了解流程

  3. 選擇房產：看房產位置、租金歷史、物業狀態

  4. 分散投資：不要把所有錢放在同一棟房子

  5. 長期持有：房地產是長期投資，不要期待短期暴利

未來展望

代幣化房地產還在早期，但潛力巨大：

  1. 更多資產類型 — 商業地產、酒店、物流中心

  2. 更多地區 — 不只美國，歐洲、亞洲的房產

  3. 更好的流動性 — 二級市場成熟

  4. 更深的 DeFi 整合 — 房產代幣作為抵押品借款、參與流動性挖礦

有一天，每個人都能像買股票一樣買房地產——這是代幣化房地產的願景。

參考資料

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